Como se calcula a prestação
A prestação é calculada pelo método francês: o valor é constante (enquanto a taxa não muda) e, no início, a maior parte vai para juros; com o tempo, a parte de capital aumenta. A taxa de juro (TAN) é a soma do indexante (Euribor) com o spread do banco, ou uma taxa fixa.
Exemplo: 225.000 € a 35 anos, com Euribor a 12 meses (3,233%) e spread de 0,85%, dá uma TAN de 4,083% e uma prestação de cerca de 1007 € por mês.
Euribor hoje
Valores de 19/10/2026: Euribor a 3 meses 2,643%, a 6 meses 2,994% e a 12 meses 3,233%. A Euribor é atualizada diariamente neste simulador. Nos créditos com taxa variável, a prestação é revista no fim de cada período do indexante (3, 6 ou 12 meses).
Regras do Banco de Portugal desde agosto de 2026
- Financiamento máximo (LTV): 90% na habitação própria e permanente, 80% nas outras finalidades. Acabou a exceção de 100% para imóveis dos bancos.
- Taxa de esforço máxima: 45% do rendimento líquido (antes 50%), com todas as prestações de créditos.
- Teste de stress nas taxas variáveis e mistas: +0,5 p.p. até 5 anos, +1 p.p. até 10 anos, +1,5 p.p. acima de 10 anos.
- Prazo máximo: 40 anos até aos 35 anos de idade, 35 anos depois disso.
Garantia pública para jovens
Para quem tem até 35 anos e compra a primeira casa até 450 000 €, o Estado garante a parte do empréstimo acima de 85% (até 15%), o que permite financiar a totalidade do preço. Junta-se ao IMT Jovem, que isenta de IMT e Imposto do Selo as compras até 330.539 €. Contratos até 31/12/2026.
Custos da compra com crédito
- Entrada: a parte não financiada, normalmente 10%.
- IMT e Imposto do Selo da compra (0,8%): ver o simulador de IMT.
- Imposto do Selo do crédito: 0,6% do montante (prazos de 5 anos ou mais).
- Escritura e registos: 700 € na Casa Pronta (compra e venda com hipoteca).
- Banco: avaliação do imóvel e comissões de abertura (variam de banco para banco).
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre TAN e TAEG?
A TAN é a taxa de juro do empréstimo (Euribor + spread, ou a taxa fixa). A TAEG inclui também os custos obrigatórios: comissões, Imposto do Selo do crédito e seguros exigidos. É a TAEG que permite comparar propostas de bancos diferentes.
Quanto posso pedir emprestado?
O Banco de Portugal recomenda financiar no máximo 90% do valor da casa para habitação própria e permanente e 80% para outras finalidades. O valor de referência é o menor entre o preço e a avaliação do banco. Com a garantia pública para jovens pode chegar aos 100%.
O que é a taxa de esforço?
É a parte do rendimento líquido mensal que vai para prestações de créditos. Desde 1 de agosto de 2026 o limite recomendado é 45%, calculado com um aumento da taxa de juro (teste de stress) de até 1,5 pontos percentuais nos créditos com taxa variável ou mista.
Qual o prazo máximo do crédito?
40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos a partir dessa idade. Nos créditos com mais de um titular conta a idade do mais velho. Na prática, a maioria dos bancos quer o crédito pago até aos 75 anos, por isso o simulador ajusta o prazo à idade (por exemplo, 30 anos com 45 anos de idade). Se o crédito terminar depois dos 70 anos, o banco considera uma quebra de rendimento de pelo menos 20% nesse período.
Taxa variável, mista ou fixa?
Na variável a prestação acompanha a Euribor (sobe e desce). Na mista paga uma taxa fixa durante os primeiros anos e depois passa a variável, o que dá previsibilidade no início. Na fixa a prestação não muda durante todo o prazo, normalmente com uma taxa mais alta.
Quanto dinheiro preciso para comprar casa com crédito?
Além da entrada (normalmente 10%), conte com o IMT, o Imposto do Selo da compra (0,8%) e do crédito (0,6%), a escritura e registos (700 € na Casa Pronta) e os custos do banco (avaliação e comissões). O simulador soma tudo em "Dinheiro necessário na escritura".
Quem tem direito à garantia pública para jovens?
Quem tem entre 18 e 35 anos, residência fiscal em Portugal, rendimentos até ao 8.º escalão do IRS, não tem outra casa e compra a primeira habitação própria e permanente até 450 000 €. O Estado garante até 15% do empréstimo, o que permite financiar até 100%. Aplica-se a contratos assinados até 31/12/2026.