Como se calcula o IMT
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário (VPT). Para habitação, aplica-se a taxa do escalão onde esse valor cai e subtrai-se a parcela a abater. Nos dois últimos escalões a taxa é única e aplica-se a todo o valor.
Exemplo: uma casa de 250.000 € para habitação própria e permanente, no continente, fica no escalão dos 7%. O IMT é 250.000 × 7% - 10.457,96 = 7.042,04 €, mais 2.000 € de Imposto do Selo (0,8%).
Tabelas de IMT 2026
Os limites dos escalões foram atualizados em cerca de 2% face a 2025.
| Valor | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 0% | 0,00 € |
| 106 346 € a 145 470 € | 2% | 2126,92 € |
| 145 470 € a 198 347 € | 5% | 6491,02 € |
| 198 347 € a 330 539 € | 7% | 10 457,96 € |
| 330 539 € a 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| 660 982 € a 1 150 853 € | 6% (taxa única) | - |
| Mais de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) | - |
| Valor | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 1% | 0,00 € |
| 106 346 € a 145 470 € | 2% | 1063,46 € |
| 145 470 € a 198 347 € | 5% | 5427,56 € |
| 198 347 € a 330 539 € | 7% | 9394,50 € |
| 330 539 € a 633 931 € | 8% | 12 699,89 € |
| 633 931 € a 1 150 853 € | 6% (taxa única) | - |
| Mais de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) | - |
Tabelas dos Açores e da Madeira
| Valor | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 132 933 € | 0% | 0,00 € |
| 132 933 € a 181 838 € | 2% | 2658,66 € |
| 181 838 € a 247 934 € | 5% | 8113,80 € |
| 247 934 € a 413 174 € | 7% | 13 072,48 € |
| 413 174 € a 826 228 € | 8% | 17 204,22 € |
| 826 228 € a 1 438 566 € | 6% (taxa única) | - |
| Mais de 1 438 566 € | 7,5% (taxa única) | - |
| Valor | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 132 933 € | 1% | 0,00 € |
| 132 933 € a 181 838 € | 2% | 1329,33 € |
| 181 838 € a 247 934 € | 5% | 6784,47 € |
| 247 934 € a 413 174 € | 7% | 11 743,15 € |
| 413 174 € a 792 414 € | 8% | 15 874,89 € |
| 792 414 € a 1 438 566 € | 6% (taxa única) | - |
| Mais de 1 438 566 € | 7,5% (taxa única) | - |
IMT Jovem: isenção até aos 35 anos
Quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para habitação própria e permanente não paga IMT nem Imposto do Selo até 330 539 € (413 174 € nas regiões autónomas). Entre esse valor e 660 982 € (826 228 €) a isenção é parcial: paga-se 8% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo só sobre a parte que excede o limite. Acima disso não há isenção.
- Ter até 35 anos à data da escritura.
- Não ser considerado dependente no IRS do ano da compra.
- Não ser nem ter sido proprietário de habitação nos 3 anos anteriores.
- A casa tem de ser a habitação própria e permanente (morada fiscal em 6 meses e sem lhe dar outro destino nos 6 anos seguintes).
Exemplo: uma casa de 400.000 € comprada por um jovem paga IMT apenas sobre 69.461 €, ou seja, 5.556,88 €, em vez de 18.236,65 €.
Compradores não residentes
Desde 25 de maio de 2026, a compra de imóveis urbanos destinados a habitação por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5%, sem escalões nem isenções. A taxa normal aplica-se se o comprador já tiver sido residente fiscal em Portugal, se passar a residente fiscal em 2 anos, ou se arrendar a casa para habitação permanente a renda moderada (até 2.300 € por mês) em 6 meses, durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. Nesses casos pode pedir a devolução da diferença às Finanças no prazo de 6 meses.
Compra para revenda (empresas)
As empresas (ou empresários em nome individual) com a atividade de compra de prédios para revenda declarada nas Finanças antes da compra, normalmente com o CAE 68100 (compra e venda de bens imobiliários), estão isentas de IMT na compra para revenda (artigo 7.º do Código do IMT). O Imposto do Selo de 0,8% paga-se na mesma.
- A isenção só é reconhecida a quem comprovar, com certidão do Portal das Finanças, que revendeu imóveis comprados para revenda em cada um dos 2 anos anteriores. No início da atividade o IMT paga-se normalmente.
- Se o imposto foi pago e o imóvel for revendido no prazo de 1 ano (e não novamente para revenda), pode pedir a anulação do IMT.
- A isenção caduca se o imóvel não for revendido em 1 ano, for revendido de novo para revenda ou tiver outro destino, incluindo obras que alterem o VPT. O IMT passa a ser devido desde a compra, com juros compensatórios.
Terrenos, lojas e prédios rústicos
- Prédios rústicos: 5%.
- Outros prédios urbanos (terrenos para construção, lojas, escritórios, armazéns): 6,5%.
- Compradores com sede em paraísos fiscais: 10%, qualquer que seja o imóvel.
Imposto do Selo
Além do IMT, a compra paga Imposto do Selo de 0,8% sobre o mesmo valor. Com crédito habitação há ainda 0,6% sobre o montante do empréstimo, e 4% sobre os juros e comissões ao longo do contrato.
Perguntas frequentes
O que é o IMT?
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é pago pelo comprador sempre que adquire um imóvel. A receita vai para o município onde o imóvel se situa.
Sobre que valor se calcula o IMT?
Sobre o maior de dois valores: o preço que consta da escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) que está na caderneta predial.
Quem tem direito ao IMT Jovem?
Quem tem até 35 anos à data da escritura, não é dependente no IRS, não teve casa própria nos últimos 3 anos e compra a primeira habitação própria e permanente. Há isenção total de IMT e Imposto do Selo até 330 539 € e parcial até 660 982 € (no continente).
E se só um dos compradores tiver até 35 anos?
A isenção aplica-se apenas à quota-parte do comprador elegível. Numa compra a meias, ele beneficia da isenção na sua metade e o outro paga o imposto normal sobre a outra metade.
Quanto paga um não residente?
Desde 25 de maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5% na compra de imóveis para habitação, salvo se já tiver sido residente fiscal, passar a residente em 2 anos ou arrendar a casa a renda moderada.
Uma empresa que compra para revenda paga IMT?
Não paga, se tiver a atividade de compra de prédios para revenda declarada nas Finanças (CAE 68100) antes da compra e comprovar que revendeu imóveis comprados para esse fim em cada um dos 2 anos anteriores. A isenção caduca se o imóvel não for revendido em 1 ano ou tiver outro destino. O Imposto do Selo paga-se sempre.
Quando se paga o IMT?
Antes da escritura. O IMT é liquidado no Portal das Finanças (ou pelo notário, advogado ou solicitador) e o comprovativo de pagamento é exigido no ato da escritura.
O Imposto do Selo também se paga?
Sim. Na compra paga-se 0,8% sobre o mesmo valor do IMT. Se houver crédito habitação, há ainda 0,6% sobre o montante do empréstimo (prazos de 5 anos ou mais).