Contrato de arrendamento: regras, cláusulas, registo nas Finanças e impostos

O que pode mudar: está no Parlamento uma reforma do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII, aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026). Se for aprovada como está, muda a caução, as rendas adiantadas, a renovação e os prazos de denúncia. Este guia segue a lei em vigor e será atualizado quando a reforma for publicada.

Duração e renovação

• O contrato tem de ser escrito.
• Prazo certo: no mínimo 1 ano e no máximo 30 anos. O mínimo de 1 ano não se aplica a habitação não permanente nem a fins transitórios (estudo, trabalho, turismo), desde que o motivo conste do contrato.
• Se o contrato não indicar prazo, considera-se feito por 5 anos.
• Renovação automática: salvo acordo em contrário, no fim do prazo o contrato renova-se por períodos iguais, ou de 3 anos se o prazo for mais curto.
• O senhorio só pode impedir a primeira renovação com efeitos depois de passados 3 anos desde o início, exceto se precisar da casa para si ou para os filhos.
• Também há contratos de duração indeterminada, em que o senhorio só pode pôr fim ao contrato com justa causa ou com um pré-aviso de 5 anos.

O que tem de constar do contrato

• Identificação do senhorio e do inquilino (nome, NIF, morada).
• Identificação da casa: morada, artigo matricial, fração e tipologia.
• Licença de utilização para habitação (exceto casas anteriores a 1951). Arrendar para um fim diferente do licenciado torna o contrato nulo.
• Número e classe do certificado energético, que tem de ser entregue ao inquilino. Ver o guia do certificado energético.
• Valor da renda, prazo, data de início e, se houver, caução.

Caução e rendas adiantadas

Pela lei em vigor (artigo 1076.º do Código Civil), o senhorio pode pedir no máximo duas rendas de caução e duas rendas adiantadas (com acordo escrito), além da primeira renda. Cláusulas acima destes limites são nulas.

Nos novos contratos de casas que já estiveram arrendadas nos últimos 5 anos, a renda inicial não pode subir mais de 2% face à anterior (mais as atualizações não aplicadas nos últimos 3 anos, e até 15% com obras profundas). Esta regra vigora até ao fim de 2029.

Registo nas Finanças

1. O senhorio comunica o contrato no Portal das Finanças (Arrendamento, Comunicar contrato) até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. A comunicação equivale à declaração modelo 2 do Imposto do Selo.
2. Paga o Imposto do Selo de 10% de uma renda mensal no mesmo prazo.
3. Emite recibos de renda eletrónicos sempre que recebe a renda (também a caução e os adiantamentos). Estão dispensados os senhorios com 65 anos ou mais e quem recebe poucas rendas e não tem caixa postal eletrónica, que entregam a declaração anual modelo 44.

Alterações e o fim do contrato também se comunicam às Finanças até ao fim do mês seguinte. Desde agosto de 2025, se o senhorio não comunicar o contrato, o inquilino pode fazê-lo no Portal das Finanças, o que lhe dá acesso à dedução no IRS e ao Porta 65.

Atualização da renda

Se o contrato não disser outra coisa, a renda pode ser atualizada uma vez por ano pelo coeficiente publicado pelo INE:

A primeira atualização só pode ser feita um ano depois do início do contrato. O senhorio tem de avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando a nova renda e o coeficiente. Atualizações não feitas podem ser recuperadas até 3 anos.

Como termina o contrato

Antecedência para não renovar

Sair antes do fim do prazo

Depois de passado um terço do prazo inicial (ou da renovação), o inquilino pode sair a qualquer momento, avisando com 120 dias (contratos de 1 ano ou mais) ou 60 dias (contratos mais curtos). Se não cumprir o aviso, paga as rendas desse período, salvo desemprego involuntário, incapacidade para o trabalho ou morte. Se o senhorio se opôs à renovação, o inquilino pode sair com 30 dias de aviso.

As comunicações fazem-se por carta registada com aviso de receção.

Impostos para o senhorio

• Taxa normal: 25% sobre as rendas de habitação.
• Contratos longos: 15% (5 a 10 anos), 10% (10 a 20 anos) e 5% (20 anos ou mais).
• Renda moderada: contratos de habitação com renda até 2.300 € por mês pagam 10% sobre os rendimentos de 2026 a 2029.
• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: rendas abaixo da renda máxima do concelho ficam isentas de IRS. Ver o guia da renda acessível.

Pode deduzir às rendas o IMI, o condomínio, o Imposto do Selo, o seguro e as obras de conservação e manutenção (incluindo as feitas nos 24 meses antes do contrato). Não são dedutíveis juros, mobiliário nem eletrodomésticos.

Vantagens para o inquilino

• Dedução no IRS: 15% das rendas pagas, até 900 € para as rendas de 2026 e até 1.000 € a partir de 2027 (exige contrato comunicado e recibos eletrónicos).
• Porta 65 Jovem: até 50% da renda para jovens dos 18 aos 35 anos.

Lista de cláusulas para a minuta

1. Identificação das partes (nome, NIF, estado civil, morada) e do fiador, se houver.
2. Identificação da casa: morada, artigo matricial, fração, descrição predial, tipologia.
3. Licença de utilização (número, data e entidade) ou indicação de que a casa é anterior a 1951.
4. Certificado energético: número e classe.
5. Fim do arrendamento: habitação permanente ou, se for transitório, o motivo.
6. Duração: data de início, prazo e regime de renovação (ou duração indeterminada).
7. Renda: valor, data de pagamento e IBAN.
8. Atualização da renda (coeficiente do INE ou outro critério).
9. Caução (até duas rendas) e condições de devolução.
10. Rendas adiantadas, se houver (até duas, por escrito).
11. Encargos: condomínio, água, luz, gás, internet e seguros, e quem os paga.
12. Obras e conservação: o que cabe a cada parte.
13. Sublocação e cedência: proibidas ou autorizadas.
14. Animais e regulamento do condomínio, se aplicável.
15. Inventário do mobiliário e equipamentos, com fotografias, se a casa for mobilada.
16. Moradas e emails para comunicações.
17. Data, local, assinaturas e rubricas em todas as páginas.

Para contratos com situações especiais (fiador, renda escalonada, casas em propriedade horizontal com regras próprias), vale a pena pedir a revisão a um advogado ou solicitador.

Tem uma casa para arrendar? Anuncie grátis no Portal Imobiliário. Procura casa? Veja as casas para arrendar.