Como calculamos
- Venda: preço das casas novas vendidas na zona (INE), ajustado ao tipo e à área, e um cenário prudente com a avaliação bancária.
- Compra: IMT pelas tabelas de 2026 (habitação ou outro prédio urbano a 6,5%, ou isento por reabilitação), Imposto do Selo de 0,8% e escritura.
- Obra: área × custo por m² com IVA, mais projeto, licenças e taxas e uma margem para imprevistos.
- Durante a obra: IMI (triplicado nas ruínas) e, com crédito, juros, Imposto do Selo de 0,6% e comissões do banco.
- Na venda: comissão da imobiliária com IVA, certificado energético e IRS da mais-valia (particular) ou IRC e derrama (empresa).
Perguntas frequentes
Como se calcula o preço máximo a pagar?
Partimos do valor de venda depois da obra e descontamos tudo o que vai gastar: obra, projeto e licenças, imprevistos, IMT, Imposto do Selo, escritura, IMI durante a obra, custos do crédito, comissão da imobiliária e impostos sobre o lucro. O preço máximo é o mais alto que ainda deixa o lucro que escolheu, em percentagem do total investido.
De onde vem o valor de venda?
Por defeito, do preço mediano das casas novas vendidas na freguesia ou no concelho nos últimos 12 meses (INE), ajustado ao tipo de casa e à área. Mostramos também um cenário prudente com a avaliação bancária do tipo de casa no concelho, normalmente mais baixa. Se conhece a zona, indique o seu valor em Mais opções.
Quanto custa reconstruir uma ruína?
Em 2025 e 2026, a construção tradicional com acabamentos médios custa entre 1.100 € e 1.400 € por m², e os custos subiram 7,5% no último ano. Usamos 1200 €/m² para reconstrução, 750 €/m² para obras profundas e 400 €/m² para remodelação, mais 20% nos Açores e na Madeira. Peça orçamentos e indique o seu valor.
Compensa comprar como particular ou como empresa?
Como particular, só 50% da mais-valia é tributada, somada aos outros rendimentos. Como empresa, o lucro paga IRC (15% nos primeiros 50.000 € para PME e 19% acima, em 2026) e derrama municipal, e depois 28% de IRS quando é distribuído como dividendos. Quem compra e revende com frequência em nome próprio pode ser tratado como atividade empresarial. A escolha depende do volume e do que faz ao lucro: fale com um contabilista.
Posso não pagar IMT na compra?
Sim, se o prédio estiver numa área de reabilitação urbana (ARU) ou tiver mais de 30 anos, as obras começarem até 3 anos depois da compra, subirem o estado de conservação em dois níveis (pelo menos para bom) e cumprirem os requisitos energéticos. O benefício é pedido à câmara com o licenciamento (artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais) e dá também isenção de IMI durante 3 anos depois da obra.
Posso reconstruir uma ruína com a mesma área?
Só se a construção for legal (anterior a 1951, ou a 1962 em alguns concelhos, ou licenciada) e ainda mostrar a altura e as fachadas. Uma ruína quase toda caída perde esse direito e passa a seguir as regras atuais do PDM, que podem não permitir construir ou permitir menos área. Confirme sempre na câmara antes de comprar.
Que IVA pago na obra?
Em regra 23%. Há taxa reduzida de 6% nas obras de reabilitação em ARU e, desde 1 de julho de 2026, na construção e reabilitação de habitação vendida até 660.982 € (ou arrendada até 2.300 € por mês), com licenciamento pedido até ao fim de 2029. Indique o custo da obra já com o IVA que vai pagar.