Como funciona
Exemplo: comprou por 150.000 € em 2012 e vende por 300.000 € em 2026. O valor de compra é atualizado pelo coeficiente de 2012 (1,23), ficando 184.500 €. Com 6.000 € de despesas da compra, a mais-valia é 109.500 €. Só metade, 54.750 €, é somada aos outros rendimentos. Com 25.000 € de rendimento coletável, o IRS sobe cerca de 22.400 €.
O que pode descontar
- IMT, Imposto do Selo, escrituras e registos da compra.
- Comissão da imobiliária e certificado energético da venda.
- Obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com fatura (não contam reparações correntes).
Como evitar pagar
- Nova habitação própria: reinvestir entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, em Portugal ou noutro país da UE ou EEE. A casa vendida tem de ter sido a sua morada fiscal nos 12 meses anteriores, e a nova tem de o ser em 12 meses.
- Casa para arrendar (novo em 2026): para vendas de 2026 a 2029, de qualquer casa, reinvestindo numa casa arrendada para habitação com renda até 2.300 € por mês, durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
- 65 anos ou reformado: aplicar o valor em PPR, seguro de vida ou fundo de pensões em 6 meses, com levantamentos até 7,5% por ano.
Perguntas frequentes
Como se calcula a mais-valia da venda de uma casa?
Valor de venda menos o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, menos as despesas da compra e da venda (IMT, Imposto do Selo, escrituras, comissão da imobiliária, certificado energético) e as obras de valorização dos últimos 12 anos. Se o valor patrimonial (VPT) for maior que o preço, conta o VPT.
Quanto IRS se paga?
Só 50% da mais-valia é tributada, somada aos outros rendimentos do ano e às taxas normais do IRS (de 12,5% a 48%). Na prática, a maioria paga entre 7% e 24% da mais-valia, conforme o escalão.
Como não pagar mais-valias?
Reinvestindo o valor da venda, descontado o empréstimo pago, noutra habitação própria e permanente (se a casa vendida foi a sua morada fiscal nos 12 meses anteriores), entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Desde 2026 também conta reinvestir numa casa arrendada a renda moderada (até 2.300 € por mês) e, para quem tem 65 anos ou é reformado, aplicar o valor em PPR ou seguro em 6 meses. Reinvestindo só uma parte, a isenção é proporcional.
E as casas compradas antes de 1989?
Não pagam mais-valias, mas a venda declara-se na mesma no IRS (anexo G1).
E se a casa foi herdada?
O valor de aquisição é o valor patrimonial (VPT) usado para o Imposto do Selo na herança, e o coeficiente é o do ano da morte (abertura da herança).
Quando se paga?
Na declaração de IRS do ano seguinte à venda (em 2027 para vendas de 2026), no anexo G. Se vai reinvestir, declara aí a intenção e o valor.