Mais-valias na venda de casa em 2026: como se calculam, quanto se paga e como não pagar

O que é a mais-valia

É o ganho na venda de um imóvel: o valor de venda menos o valor de compra atualizado e as despesas que a lei deixa descontar. Só paga IRS sobre esse ganho, não sobre o valor da venda. Casas compradas antes de 1 de janeiro de 1989 não pagam mais-valias, mas a venda declara-se na mesma.

Como se calcula

1. Valor de realização: o preço de venda, ou o valor patrimonial (VPT) se for maior.
2. Valor de aquisição: o preço de compra (ou o VPT usado no IMT, se for maior), multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano da compra. O coeficiente só se aplica se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda. Numa herança, conta o VPT usado no Imposto do Selo e o ano da morte.
3. Despesas da compra e da venda: IMT, Imposto do Selo, escrituras e registos, comissão da imobiliária e certificado energético.
4. Obras de valorização feitas nos 12 anos anteriores à venda, com faturas. Pequenas reparações e manutenção não contam.

Mais-valia = valor de realização - valor de aquisição atualizado - despesas - obras.

Coeficientes para vendas em 2026

Os coeficientes foram publicados a 15 de outubro de 2026 (Portaria n.º 475/2026/1). Alguns exemplos:

Quanto IRS se paga

Só 50% da mais-valia é tributada, somada aos outros rendimentos do ano e às taxas normais do IRS de 2026 (de 12,5% a 48%, mais a taxa adicional de solidariedade acima de 80.000 €). Na prática, quem tem rendimentos médios paga entre 7% e 24% da mais-valia.

Exemplo: casa comprada em junho de 2015 por 150.000 €, com 6.000 € de IMT, selo e escritura, e 10.000 € de obras com fatura. Vendida em 2026 por 300.000 €, com 12.300 € de comissão. Valor de compra atualizado: 150.000 € × 1,23 = 184.500 €. Mais-valia: 300.000 - 184.500 - 6.000 - 12.300 - 10.000 = 87.200 €. Tributam-se 43.600 €. Para quem ganha 30.000 € por ano (rendimento coletável) e declara sozinho, o IRS a mais é de cerca de 18.124 €.

Faça as contas do seu caso no simulador de mais-valias.

Como não pagar mais-valias

Reinvestir noutra habitação própria e permanente

• A casa vendida tem de ter sido a sua habitação própria e permanente (morada fiscal) nos 12 meses anteriores à venda.
• Reinveste na compra, construção ou obras de outra habitação própria e permanente em Portugal ou na União Europeia, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda.
• Conta o valor da venda descontado do empréstimo que pagou com ela. Se reinvestir tudo, a mais-valia fica toda isenta; se reinvestir uma parte, a isenção é proporcional.
• Tem de passar a viver na nova casa nos 12 meses seguintes ao fim do prazo de reinvestimento.

Exemplo: no caso acima, com 100.000 € de empréstimo pago na venda, o valor a reinvestir é 200.000 €. Comprando uma casa de 200.000 €, não paga nada. Reinvestindo só 100.000 €, metade da mais-valia fica isenta e o IRS desce para cerca de 8.401 €.

Reinvestir numa casa arrendada a renda moderada

Desde 2026, também conta reinvestir na compra de uma casa para arrendar com renda até 2.300 € por mês, nas vendas de 2026 a 2029, com os mesmos prazos.

Aplicar em PPR ou seguro (65 anos ou reformados)

Quem tem 65 anos ou é reformado pode aplicar o valor da venda, nos 6 meses seguintes, num plano de poupança reforma, num seguro de capitalização ou num fundo de pensões.

Como se declara

1. Na declaração de IRS do ano seguinte à venda (em 2027 para vendas de 2026), no anexo G (ou G1 para casas compradas antes de 1989).
2. Se vai reinvestir, indica a intenção e o valor no anexo G. Se não cumprir o reinvestimento no prazo, a AT corrige a declaração do ano da venda.
3. Guarde as escrituras, faturas das obras e comprovativos das despesas: podem ser pedidos durante 4 anos.

Casos especiais

• Herança: valor de aquisição é o VPT usado no Imposto do Selo, e o coeficiente é o do ano da morte.
• Venda por dois proprietários: cada um declara a sua parte.
• Compra para revenda: quem compra e revende com frequência pode ser tributado como atividade empresarial (categoria B). Veja quanto pode pagar por uma casa para obras no simulador de reabilitação para revenda.

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