Certificado energético: quando é obrigatório, quanto custa e como pedir

O que é o certificado energético

É um documento que classifica o desempenho energético de uma casa numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Descreve a construção (paredes, cobertura, janelas), estima o consumo de energia em aquecimento, arrefecimento e águas quentes, e propõe medidas para melhorar.

É emitido por um perito qualificado inscrito no Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), gerido pela ADENE, e só é válido depois de registado no Portal SCE, onde recebe um número único. As regras estão no Decreto-Lei n.º 101-D/2020.

Quando é obrigatório

• Na venda de uma casa: o número do certificado tem de constar da escritura.
• No arrendamento (e no trespasse).
• Em edifícios novos e em grandes renovações (obras com custo acima de 25% do valor do edifício).
• Para aceder a apoios ou benefícios fiscais que o exijam.

O proprietário tem de entregar uma cópia (ou o acesso digital) ao comprador ou inquilino antes de assinar o contrato.

A classe tem de aparecer nos anúncios

Qualquer anúncio de venda ou arrendamento tem de indicar a classe energética de um certificado válido. A lei obriga expressamente as mediadoras e os portais de anúncios, que não podem publicar anúncios sem a classe. Se a casa estiver dispensada, o anúncio deve indicar o motivo da dispensa.

Quando não é preciso

• Moradias unifamiliares independentes com até 50 m² de área útil.
• Edifícios em ruínas.
• Heranças, doações e legados.
• Vendas a comproprietários, ao inquilino ou em processos de execução ou insolvência.
• Venda para demolição total.
• Arrendamento da casa onde o senhorio vive, por menos de 4 meses, e renovação ou novo contrato com o mesmo inquilino.
• Garagens e armazéns não climatizados, edifícios agrícolas ou industriais sem climatização, locais de culto.

Classes energéticas e validade

As casas são classificadas em 8 classes: A+, A, B, B-, C, D, E e F. Os edifícios novos têm de ter pelo menos classe B-. A classe depende da zona climática, do ano de construção, do isolamento, das janelas, dos equipamentos e das energias renováveis.

O certificado de uma casa é válido por 10 anos. Pode ser atualizado depois de obras, mas a atualização não prolonga o prazo. Atenção: um certificado emitido antes de julho de 2021 pode dar uma classe diferente quando for renovado, mesmo sem obras, porque o método de cálculo mudou.

Quanto custa

O custo tem duas partes: os honorários do perito, que não são tabelados, e a taxa de registo na ADENE, que é fixa por tipologia:

Somando o perito, um apartamento custa normalmente entre 150 € e 300 € e uma moradia entre 300 € e 500 €, com IVA e taxa incluídos. Vale a pena pedir dois ou três orçamentos e confirmar o que incluem. Em regra, quem paga é o vendedor ou o senhorio.

Como pedir o certificado, passo a passo

1. Procure um perito na pesquisa de técnicos do Portal SCE e peça orçamentos.
2. Reúna os documentos: caderneta predial urbana, certidão do registo predial, plantas da casa e, se tiver, a ficha técnica da habitação, projetos e faturas de obras ou equipamentos (janelas, isolamento, bombas de calor, painéis solares).
3. O perito visita a casa (a visita é obrigatória) e recolhe as medições e características.
4. Reveja os dados antes da emissão (morada, área, tipologia, equipamentos). O perito regista o certificado no Portal SCE e envia-lhe o documento.

O processo demora normalmente alguns dias úteis depois da visita.

Como verificar se uma casa tem certificado

Na pesquisa de certificados do Portal SCE pode procurar pela morada, pelo artigo matricial ou pelo número do certificado. Confirme a data de validade e se os dados correspondem à casa. Um PDF sozinho não prova que o certificado é válido.

Coimas

Não ter certificado quando é obrigatório, ou anunciar sem indicar a classe, dá coimas de 250 € a 3.740 € para particulares e de 2.500 € a 44.890 € para empresas. Em caso de negligência, os valores passam para metade. A fiscalização cabe às câmaras municipais e à DGEG.

Vantagens de uma boa classe

• Menos gastos com aquecimento e arrefecimento, e mais conforto.
• IMI mais baixo: alguns municípios reduzem a taxa até 25%, durante 5 anos, para casas com classe A ou superior, ou que subam pelo menos duas classes depois de obras.
• Reabilitação: prédios com mais de 30 anos ou em áreas de reabilitação urbana podem ter isenção de IMI e IMT, se as obras melhorarem o estado de conservação e cumprirem os requisitos energéticos.
• Alguns bancos têm crédito habitação com condições melhores para casas eficientes.

O Vale Eficiência e o programa Edifícios Mais Sustentáveis já não estão abertos a novas candidaturas em 2026.

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