Comprar casa em Portugal: guia passo a passo para 2026

1. Defina o orçamento e a entrada

Os bancos financiam no máximo 90% do valor de uma casa para habitação própria e permanente e 80% para uma segunda habitação. O valor de referência é o menor entre o preço e a avaliação do banco: se a casa custa 200.000 € e é avaliada em 190.000 €, o empréstimo máximo é 171.000 €.

Conte por isso com pelo menos 10% do preço para a entrada e mais 6% a 8% para impostos, escritura e custos do banco. Até aos 35 anos, a garantia pública pode permitir financiar até 100% (ver abaixo).

A prestação não pode passar 45% do rendimento líquido do agregado, já com um teste de stress à taxa de juro. Faça as contas no simulador de crédito habitação.

2. Peça uma simulação ou pré-aprovação do crédito

Antes de procurar a sério, peça simulações a dois ou três bancos (ou a um intermediário de crédito). Recebe a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), que mostra a TAN, a TAEG e todos os custos, e permite comparar propostas. A pré-aprovação demora normalmente 2 a 7 dias úteis e dá-lhe segurança para negociar.

3. Procure e visite

• Compare preços de casas semelhantes na mesma zona e veja quanto vale a casa pelos preços oficiais da freguesia.
• Visite em horas diferentes, confirme a exposição solar, o ruído, o estado das canalizações e da eletricidade, e o condomínio.
• Para casas mais antigas, uma inspeção técnica antes de avançar evita surpresas.

Comece pelas casas à venda no Portal Imobiliário.

4. Verifique os documentos antes de fazer uma proposta

A certidão permanente custa cerca de 15 € online e a caderneta predial é gratuita no Portal das Finanças. A licença de utilização já não tem de ser apresentada na escritura, mas desde 1 de outubro de 2026 a escritura tem de indicar se esse título existe, e a falta dessa menção pode levar à anulação do negócio. Não dispense a declaração do condomínio: se o fizer, fica com as dívidas do vendedor.

5. Proposta e contrato-promessa (CPCV)

Depois de acordado o preço, comprador e vendedor assinam o contrato-promessa de compra e venda, que os obriga a fazer a escritura até uma data. Tem de ser escrito, com as assinaturas reconhecidas presencialmente (notário, advogado, solicitador ou conservatória).

• Sinal: a lei não fixa valor; o habitual é 10% a 20% do preço.
• Se o comprador desistir, perde o sinal. Se for o vendedor, devolve o sinal em dobro. Também é possível pedir em tribunal a execução específica (a venda forçada).
• Inclua uma cláusula para o caso de o crédito ser recusado (devolução do sinal) e um prazo realista para a escritura, com folga para a aprovação do banco.

6. Aprovação do crédito

1. Entrega os documentos ao banco (identificação, IRS, recibos de vencimento, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal).
2. O banco analisa o processo (5 a 10 dias úteis) e manda avaliar a casa (1 a 3 semanas).
3. Recebe a carta de aprovação, a FINE final e a minuta do contrato. A proposta vincula o banco durante pelo menos 30 dias e tem pelo menos 7 dias para refletir antes de assinar.

Os seguros de vida e multirriscos podem ser contratados fora do banco: compare, porque fazem diferença na TAEG.

7. Escritura ou Casa Pronta

A compra formaliza-se por escritura num notário, por documento particular autenticado (advogado ou solicitador) ou no Casa Pronta, numa conservatória, que trata da compra e dos registos no mesmo ato:

• Casa Pronta sem crédito: 375 €; com crédito (compra e hipoteca): 700 €.
• No notário ou com documento particular autenticado, os honorários são livres e os registos pagam-se à parte (registo de aquisição: 225 € online).

Antes da escritura paga o IMT e o Imposto do Selo. Leve a identificação, o comprovativo do IMT e do Imposto do Selo, e o certificado energético. No fim, recebe as chaves.

Quanto custa comprar casa, além do preço

Exemplo: casa de 200.000 € para habitação própria, comprador com mais de 35 anos e crédito de 90%. IMT 3.542 €, Imposto do Selo 2.680 € (compra e crédito), Casa Pronta 700 € e cerca de 750 € de custos do banco: perto de 7.700 €, além dos 20.000 € de entrada.

Calcule o seu caso no simulador de IMT ou veja tudo junto em "Dinheiro necessário na escritura" no simulador de crédito.

Quanto tempo demora

• Pré-aprovação: 2 a 7 dias úteis.
• Do CPCV à escritura, com crédito: normalmente 4 a 8 semanas (pode chegar a 3 meses se houver atrasos).
• Sem crédito, a escritura pode fazer-se em poucas semanas, depois de reunidos os documentos.

Regras de 2026 a ter em conta

• Banco de Portugal (desde 1 de agosto de 2026): taxa de esforço máxima de 45%, prazo máximo de 40 anos até aos 35 anos de idade e de 35 anos depois disso, financiamento máximo de 90% (habitação própria) ou 80%.
• IMT Jovem: até aos 35 anos, na primeira habitação própria, isenção total de IMT e Imposto do Selo até 330.539 € e parcial até 660.982 €.
• Garantia pública jovem: o Estado garante até 15% do empréstimo, permitindo financiar até 100% em casas até 450.000 €, para contratos até 31 de dezembro de 2026.
• Não residentes: desde 25 de maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT de 7,5% na compra de casas, salvo exceções (passar a residente em 2 anos ou arrendar a renda moderada).

Se não vive em Portugal

• Precisa de um NIF português, que pode pedir nas Finanças ou através de um representante.
• Quem vive fora da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu tem de nomear um representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas das Finanças.
• Os bancos costumam financiar 70% a 80% a não residentes e pedem uma conta bancária portuguesa e comprovativos de rendimento (por vezes com tradução certificada).

Erros a evitar

• Aceitar o primeiro banco sem comparar a TAEG e os produtos associados.
• Esquecer os impostos e custos na conta da entrada.
• Assinar o CPCV sem reconhecimento das assinaturas ou sem cláusula para a recusa do crédito.
• Não pedir a certidão predial atualizada e a declaração do condomínio.
• Depois da compra, não mudar a morada fiscal em 6 meses e perder a isenção de IMI (3 anos, para casas com VPT até 125.000 € e rendimento do agregado até 153.300 €).